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    物業項目早期介入的工作內容(重點、難點)

    2016-12-22  欣欣向上MR

    物業項目早期介入的工作內容(重點、難點)


    物業項目可行性研究階段的早期介入

    (一)介入形式

    物業服務企業在項目立項階段獲取項目信息,組織相關人員對項目的整體設想和建設思路、周邊情況、項目定位等進行分析、評估,就項目的物業服務進行總體策劃。

    (二)工作內容及要點

    (1)了解項目的周邊環境。

    (2)協助建設單位評估項目所需相關配套設施。

    (3)向建設單位提供專業咨詢意見和可行性研究報告建議。

    (4)設計與客戶目標相一致并具備合理性價格比的物業服務框架性方案。

    (5)推選知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目早期介入工作。

    (6)可行性研究是項目開發建設的前提,物業服務企業就項目定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理運作模式提供專業意見,幫助建設單位更準確地進行市場定位,提高項目的性價比。

     

    物業項目規劃設計階段的早期介入

    (一)介入形式

    組織結構、設備專業人員參與項目規劃設計溝通會.從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和保值、增值等角度,對設計方案提出意見或建議。

    (二)工作內容及要點

    (1)獲取項目規劃資料。

    (2)就項目的結構布局、功能方面提出建議。

    (3)就項目環境及配套規劃的合理性、適用性提出建議。

    (4)就項目設備設施的設置、選型及運營、維護等方面提供改進建議。

    (5)就物業管理用房、社區活動場所、公建配套等公共配套建筑、設施、場地的設置和要求等提出意見。

    (6)收集對建設單位規劃設計的建議,整理成項目建議書并跟進落實。

    (7)所提出意見和建議應體現專業性,并符合有關法律、法規及技術規范的要求。

    (8)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上,比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力,使業主、建設單位與物業服務企業的目標利益相統一。

    (9)要貫徹可行性研究階段所確定的物業服務總體設計規劃的內容和思路,保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。

    物業項目施工建設階段的早期介入

    (一)介入形式

    此階段主要是安排工程技術人員駐場,對施工中的項目進行巡查、了解、記錄,并就有關問題提出建議。

    (二)工作內容及要點

    (1)熟悉規劃設計內容,對現場施工情況進行跟蹤。

    (2)參加項目溝通會,準確了解現場施工進度節點和各專業分項施工計劃。

    (3)跟進設施設備的安裝調試,了解設施設備的使用功能和操作要求,并收集相關的技術資料及文件。

    (4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況,特別注意在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

    (5)與建設單位就施工過程中的問題共同磋商,及時提出并落實整改方案。

    (6)仔細做好現場記錄,將重要的場面拍照、存檔,為今后的物業服務提供資料,也為將來處理質量問題提供重要依據。

    (7)物業服務企業不是建設監理單位,要注意介入的方式方法,既要對質量持認真的態度,又不能影響正常的施工、監理工作。

     

    物業項目營銷策劃階段的早期介入

    (一)介入形式

    確定物業服務模式、收費標準等,對銷售人員、客戶提供物業服務的培訓、咨詢活動,讓業主對項目的物業服務情況有一定的了解。

    (二)工作內容及要點

    (1)根據物業產品類型、目標客戶群的定位確定物業服務的模式。

    (2)根據物業規劃、配套確定物業服務的基本內容和服務質量標準。

    (3)擬定物業服務的各項費用的收費標準及收費辦法,協助各種手續的報批。

    (4)協助建設單位起草并確定《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》。

    (5)安排現場咨詢人員,在銷售現場為客戶提供物業管理咨詢服務。

    (6)評估項目紅線內外影響業主生活的不利因素,向建設單位提出建議。

    (7)接受建設單位的委托對銷售中心、樣板房等提供物業管理服務,并展示未來物業服務的狀況。

    (8)物業服務費的定價除考慮物業檔次、定位外,還應考慮物業服務成本的增長趨勢和可持續經營。

    (9)對于物業服務的宣傳及承諾,要實事求是,符合法規。在銷售時應依據物業服務的策劃方案,不應為了促銷而夸大其詞,更不能做出不切實際的承諾。

    物業項目竣工驗收階段的早期介入

    (一)介入形式

    從確保物業正常使用的角度,工程技術人員參與對已竣工物業的驗收,嚴把質量關。

    (二)工作內容及要點

    (1)收集相關的驗收標準和法律法規。

    (2)參與竣工驗收。在各單項工程完工后,參與單項工程竣工驗收;在分期建設的工程完工后,參與分期竣工驗收;在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗收。

    (3)協助跟進遺留問題的整改和竣工驗收資料的收集整理。

    (4)參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業的承接查驗做準備。

    (5)應跟進驗收過程,了解驗收人員給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。

    例題:為了更好地滿足業主和物業使用人的需求,某建設單位在規劃設計階段與某專業咨詢機構簽訂了早期介入咨詢合同,請問,物業項目規劃設計階段的工作內容主要有呢些?

    答:

    (1)獲取項目規劃資料。

    (2)就項目的結構布局、功能方面提出建議。

    (3)就項目環境及配套規劃的合理性、適用性提出建議。

    (4)就項目設備設施的設置、選型及運營、維護等方面提供改進建議。

    (5)就物業管理用房、社區活動場所、公建配套等公共配套建筑、設施、場地的設置和要求等提出意見。

    (6)收集對建設單位規劃設計的建議,整理成項目建議書并跟進落實。

    (7)所提出意見和建議應體現專業性,并符合有關法律、法規及技術規范的要求。

    (8)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上,比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力,使業主、建設單位與物業服務企業的目標利益相統一。

    (9)要貫徹可行性研究階段所確定的物業服務總體設計規劃的內容和思路,保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。

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